Un espacio vacante con cañerías y conexiones expuestas. Las banquinas de concreto deben ser demolidas. Archivos personales.
Este post lo escribo fundamentalmente para la gente que desea rentar su primer local comercial para comenzar un negocio en California. La mayor parte de las veces, ellos visitan el lugar, si les gusta, lo aceptan, sin investigar lo que los departamentos en las Ciudades (y eventualmente Health Department) van a requerir.
El caso más rápido, es pasar desde un cierto uso al mismo uso (o similar), sin otros cambios más que pintura, decoración. Para abrir un negocio, la Ciudad le pedirá que aplique para una licencia (Business license). Digamos, como ejemplo, pasar de oficinas a otras oficinas administrativas, es un paso simple, un plano (floor plan) podría ser requerido si la Ciudad no tiene records de la propiedad.
Un escenario completamente distinto sería pasar de oficinas administrativas a centro médico, para comenzar, la ocupación de personas sería mucho más alta.
El primer paso para el inquilino, y antes de firmar el contrato, es ir al departamento de Planning y preguntar si el nuevo uso es permitido. Segundo, cuántos parkings serán requeridos, según tal uso, y verificar de cuántos estacionamientos se dispone, si son asignados o generales. Tenga en cuenta que aplicar para un variance sobre parkings es un proceso que lleva mucho tiempo, durante el cual, la renta debe ser pagada, y lo más probable es que el resultado sea negativo.
El broker o agente inmobiliario (de haber uno), no siempre cuenta con esta información, y hasta podría ocultar las restricciones para lograr cerrar la operación.
Supongamos que el uso está permitido y la cantidad de estacionamientos está bien. Luego, la accesibilidad para personas discapacitadas es muy importante. Su nuevo negocio debe ser totalmente accesible, aún para los empleados. De lo contrario, es discriminación.
Por supuesto existe la cláusula de ¨grandfather¨ que protege la construcción existente: las que fueron aprobadas bajo permisos antiguos y mientras que no se haga una remodelación o ampliación, tales construcciones pueden ser mantenidas como están.
El piso de concreto necesita reparaciones, la estructura de las paredes y techo están aún expuestas. Archivos personales.
Pero si hay una remodelación o ampliación, todo debe cumplir con los códigos corrientes. Un porcentaje de la inversión debe ser destinada a las mejoras de accesibilidad. Un presupuesto de obra (que incluye mobiliario y terminaciones) debe ser presentado si se disiente con la valuación que establece Building and Safety. Si las mejoras son muy importantes, y/o no hay una forma técnica de realizarlas, una forma de ¨hardship¨ puede ser presentada a Building and Safety para su evaluación.
¿Cómo se muestran las nuevas mejoras de accesibilidad (ADA)? A través de planos de arquitectura necesarios para el ¨Tenant Improvement¨, como parte de un paquete que puede ser completado con planos y cálculos mecánicos, de electricidad, plomería y eventualmente estructura, dependiendo del tipo de trabajos y del negocio.
Nosotros comúnmente comenzamos mostrando los caminos de egreso con los signos de ¨exit¨ (salida), remodelación de baños accesibles (lo que se requiera para cumplir con el código actual) y mostradores con las alturas correspondientes. Pero si el monto de esta inversión requerido para ADA no es suficiente, continuamos con mejoras en los estacionamientos, lo que se relaciona con rampas exteriores, veredas, carteles, caminos, etc. Esto significa más dinero de obra que lo que el inquilino había imaginado.
¿Tiene el inquilino la obligación de proveer todo esto, en el peor de los casos?. Si, pero sólo hasta el monto establecido para mejoras de ADA. Si los trabajos afectan el exterior, generalmente el inquilino tiene un arreglo con el landlord para que se ocupe de pagar las mejoras exteriores. Cuando el caso es difícil de solucionar, la Ciudad suele mandar un inspector de ADA para hallar una solución razonable. En mi experiencia, esta situación sólo la he visto en shopping malls antiguos.
Equipos de aire acondicionados viejos, sobre plataformas precarias. Habrá que testear si las unidades funcionan aún. Súbase al techo para ver de qué equipamiento dispone. Archivos personales.
Volviendo a los planos para un TI, un error habitual es creer que sólo un plano se requiere. Ésto sería así si la remodelación es menor, en tal caso lo mínimo son dos planos, un site plan (plano del sitio) con los estacionamientos, más el floor plan con detalles de ADA. Para trabajos más importantes, se necesitan planos completos de arquitectura, mecánicos, eléctricos, plomería y tal vez estructurales. Si el negocio es relacionado con comida, recuerde que el departamento de salud (Health Department) toma 21 días hábiles para dar los comentarios del plan check. El inquilino debiera negociar con el landlord cuántos meses de gracia (sin pago) le serán dados para permitir que los ingenieros y arquitectos preparen los planos y cálculos. Este período de gracia suele variar entre dos y tres meses.
Aquí, aunque los baños tienen una buena medida, no hay barras de ADA. Deberán ser agregadas según el código. Archivos personales.
Nosotros recomendamos altamente para los nuevos inquilinos con poca experiencia en el proceso, que consulten a un arquitecto o diseñador experto antes de firmar el contrato si hay cambio de uso.
Algunos cambios de uso especiales pueden llevar Planning Commission y ésto se traduce a un par de meses de demora. Podría ser un mes pero se supone pedirán alguna corrección y las fechas de reuniones son una vez por mes.
¿Qué debiera el inquilino tener en cuenta?
Primero, si la licencia del negocio está aún activa. Luego de seis meses de ser revocada, o si el lugar ha estado cerrado, los derechos de ¨grandfather¨ expiran. En consecuencia, todo debe ajustarse a los códigos corrientes de Zoning y Building.
Por ejemplo, si Ud desea abrir un restaurant que ha estado cerrado por seis meses, nuevos planos deberán ser presentados para todo el local.
En este nuevo retail de jugos, el espacio asignado a ¨cocina¨ no tiene paneles de cielorraso lavables. Deberán ser cambiados. Archivos personales.
El resto es parte de los documentos típicos de construcción. Las preguntas básicas son:
Son los paneles de cielorraso aptos para la cocina (de haberla)?
Habrá preparación de comida?
Habrá penetraciones entre los negocios adyacentes que requieran protección contra fuego y cuántas horas de protección?
Hay suficientes puertas de salida? Puertas de emergencia?
Cuál es la condición de las cañerías, los paneles eléctricos, etc?
Son los Amperes de los tableros suficientes para el nuevo uso? Como un ejemplo importante, pasar de un negocio de venta de ropa a un yogurt store o restaurant obviamente requiere mucha más carga eléctrica.
Cómo está diseñado el estacionamiento? Hay rampas de veredas, líneas diagonales, carteles de accesibilidad?
Son los baños existentes correctos para ADA?
Es la cantidad de baños adecuada para el nuevo uso y cantidad de gente?
Es el edificio histórico? De serlo, cuáles son las restricciones?
Es el tipo de piso, y cielorraso, las terminaciones, permitidas?
Hay alguna obra realizada dentro del local sin permiso? Por ejemplo, equipamiento no declarado.
Las paredes entre locales (demising walls) son las originales permitidas?
Habría otras preguntas, pero al menos éstas serán suficientes para que el lector entienda qué mirar.
Estamos aquí para ayudar, si tiene preguntas,
mbmahiques@gmail.com
Penetraciones existentes desde un restaurant en segundo piso a un negocio en el primer piso. Se debe verificar si son protegidas contra fuego. Archivos personales.
Aquí, la pared divisoria entre negocios no tiene la altura total requerida. Archivos personales.
Equipamiento eléctrico sobre una plataforma precaria. Deberá cambiarse por otra de concreto. Archivos personales.
Soluciones no permitidas para ADA. Una remodelación exterior será requerida. Archivos personales.