Un problema habitual: la cercanía de la pared del garage y el alero hacia el vecino. Una modificación del alero es necesaria y se debe probar que la pared lateral es una hora contra fuego. Foto perteneciente a mis archivos personales. La vista es parcial para proteger la privacidad de los propietarios.
¨Garage conversion" en ADU o Accessory Dwelling Unit, significa la conversión de un garage existente en una unidad de vivienda. Esto se permite en California por la legislación (Bill Senate) 1069. Para la ciudad de Los Angeles, este link ayudará a una mejor comprensión:
Básicamente, se establece que, dada la crisis de vivienda y los altos costos de las mismas en California (estimado en un 2.5% por arriba del promedio nacional), sumado al costo de las rentas (50% por arriba del promedio nacional), se eliminarían (con ciertas restricciones) las barreras para la construcción de ADU. Entre estas restricciones, se encuentran los porcentajes máximos de tamaño con respecto a la vivienda principal, máxima area permitida, set backs, parkings, etc.
Este post se refiere a la generalidad y cada propiedad estará restringida por el código de Zoning correspondiente a la ciudad en cuestión.
La pregunta principal, se puede convertir un garage en vivienda? Sí, tanto si está detached (separado de la casa) o attached (adyacente a la casa).
Hay dos cuestiones importantes:
1. Si el garage no se modifica y se respeta su área original (por records), los set backs (distancias de frente, fondo, y lados a la property line o línea divisoria de propiedad) queda como están actualmente y no se necesita proveer extra estacionamiento (parking space) de autos dentro del lote.
2. Si el dueño decide ampliar el garage, entonces todas las restricciones de set backs y provisión de espacios de estacionamiento aplican como si la unidad fuera nueva. Con lo cual, hay que verificar si entran los autos requeridos y si las maniobras de manejo dan bien.
Hay casos particulares, como en Carson, que la ADU se puede considerar un espacio como estudio de un adolescente, con una cocina básica y el baño puede ser nuevo o se puede usar el de la unidad principal, en caso de una ADU adyacente.
Uno de los mayores problemas que he encontrado, es que los propietarios consideran que la conversión del garage es un solo plano, simplemente mostrar que se pasa de garage a vivienda. Esto es sumamente incorrecto, ya sea para una nueva conversión o para una legalización de un cambio de uso realizado sin permiso. La legalización implica mostrar planos de obra nueva sobre aquéllos trabajos que no están en records, por lo tanto no se ha pagado permiso sobre ellos ni han estado bajo inspección.
Pasar de un área accesoria como un garage, (inhabitable) a una vivienda (habitable) es objeto de muchas consideraciones, más aún cuando la estructura es de antigua data. Obviamente los códigos empleados por ejemplo, en los años 30 no son los mismos que los actuales, que tienen más medidas de seguridad contra terremotos e incendios.
El garage debe entonces cumplir con cuestiones constructivas que sean aprobadas dentro de los códigos vigentes. Las personas que vivan en la ADU tienen que estar bajo una construcción segura para sus vidas.
Por lo tanto, los planos de conversión de garage a ADU comprenden el siguiente paquete de planos y cálculos de construcción:
1. Planos de arquitectura; site plan (sitio), floor plan (plano), cross sections (cortes constructivos), distribución eléctrica, formas de green code, elevaciones (fachadas), detalles constructivos (ej.nuevas paredes interiores y exteriores de stucco o el material que corresponda), ventilaciones de los techos, nuevo ceiling, artefactos de baños, cocinas, detalles contra fuego, barrera de vapor, LID (Low Impact Development), ventilaciones, etc.
2. Planos y cálculos de estructuras; un garage no debe tener ceiling. Si originalmente tiene collar ties, seguramente no serán suficientes. Habrá que agregar ceiling joists para el cielorraso de drywall, lo que implica una nueva carga a una estructura existente. Nueva fundación donde estaba la puerta del garage, con conexión de epoxy a la fundación existente, revisión de las fundaciones, diseño de cargas laterales contra terremotos (shearwalls), etc. Según la Ciudad, el plan check de estructuras podrá ser más o menos intensivo. La inspección ocular del ingeniero en el sitio de obra para verificar las condiciones existentes es importante, si la construcción es precaria o muy antigua.
4. Cálculo y planos de energía: Llamado Título 24 es para la calefacción (obligatoria), coeficiente de ganancia y pérdida de calor en ventanas, agua caliente.
Algo de landscape, como maceteros, puede ser requerido.
Aislación dentro de un garage convertido ilegalmente. Habrá que probar que es R30. Los ceiling joists fueron agregados. Requerirá cálculo de estructuras. La foto pertenece a mis archivos personales y fue recortada para proteger la privacidad.
El proceso de aprobación de la Ciudad se asimila a cualquier obra nueva, aunque se deben pasar (aprobar) los mismos departamentos que para una nueva vivienda, incluido el departamento de Sanidad (Sanitation). Como siempre, no se puede comenzar la construcción hasta que los planos hayan sido aprobados y los permisos se hayan pagado. Ésto incluye el pago al school district, que es un sólo pago destinado a las escuelas.
En caso que las obras sean ilegales, (sin permiso), se recomienda pedir una extensión para que dé tiempo a preparar los planos. Una vez que los permisos se pagaron, se puede llamar a los inspectores, por etapas, para que se evalúe lo construído. Habrá que abrir en algunos sectores para ver la estructura del techo, las fundaciones, etc.
Si tiene preguntas, estamos para ayudarlo. Una consulta al departamento de Planning de su Ciudad es el primer paso.
mbmahiques@gmail.com
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