Un cerramiento precario en un segundo piso, en montaña. Archivos personales
Una legalización de obras o trabajos de construcción (ilegales) no permitidas, significa presentar planos de arquitectura, de energía (si se necesitan), y estructurales más los cálculos pertinentes, para traer todos los trabajos de acuerdo a los códigos vigentes. En otras palabras, lo que ha sido construído sin permiso ni inspecciones, se muestran como ¨nuevos¨. Dichas obras sin permiso deben ser entonces, reparadas, alteradas, reforzadas, modificadas, para estar bajo los códigos corrientes. El plan check (revisión de los planos en la Ciudad) y los permisos deben ser pagados e inspecciones son necesarias, incluso para lo que esté escondido, por ejemplo en los áticos o bajo tierra, o dentro de las paredes, etc.
¿Quién es responsable por esto? El propietario actual. Es común escuchar a los propietarios decir ¨Yo no lo hice, lo compré así¨. Él puede tener la oportunidad de llevar a Corte a la empresa de Bienes Raíces (Real State) pero, finalmente, luego de la inspección (survey) y la aceptación y firma de la escritura (Grant Deed), el comprador está aceptando las condiciones de la propiedad. Mi consejo, por favor chequee los records antes de comprar o rentar.
Cuídese de los contratistas no licenciados. Ellos pueden tentar a los propietarios e inquilinos para construír sin permiso, para evitar los tiempos del proceso de presentación de planos. Podríamos decir que dado el caso, son culpables. Pero no son responsables.
¿Porqué menciono ¨no licenciado?¨. Pues porque si el contratista es licenciado, seguramente temerá que el propietario o inquilino lo denuncie al Board de Contratistas y así pueda suspenderle o revocarle la licencia por mala praxis.
Podría suceder que los registros (records) en el Assessor´s Office difieran de los records en la Ciudad. ¿Porqué es ello? El Assessor´s tiene siluetas y planos que determinan el monto de taxes que Ud paga por la propiedad, además pueden determinar por fotografías aéreas si el tamaño del edificio es mayor al declarado. Pero esta información no siempre coincide con los records de la Ciudad.
A los fines de la legalización, los records en la Ciudad son los válidos. Una vez que la legalización se termina, habrá un registro actualizado en la oficina del Assessor (taxes).
¿Es importante legalizar las estructuras sin permiso? Por supuesto. El propietario puede ser denunciado por un vecino o simplemente alguien que haya visto las irregularidades, las estructuras pueden llevar orden de demolición en consecuencia; los inquilinos pueden mandar al propietario a Corte, hay una situación de seguridad de la gente viviendo allí, y en caso de un incendio, la compañía de seguros puede no cubrir los daños. Entre otras consecuencias. Una propiedad con construcciones ilegales disminuye su valor en el mercado.
¿Se necesita sólo un plano? No. Es un paquete de planos más cálculos. Dependiendo de la complejidad y el tipo de trabajos, los básicos son arquitectura, energía (agua caliente, calefacción, aislación térmica), estructuras. Más planos y cálculos podrían ser agregados a la lista. En proyectos comerciales, planos y cálculos mecánicos, eléctricos y de plomería son necesarios, por ejemplo.
Una fisura vertical en un muro de contención (retaining wall), en ladera de montaña. De mis archivos personales
Un problema típico de una adición ilegal es la falta de fundación. Generalmente las paredes exteriores son construídas precariamente sobre un piso de concreto, sin barrera de vapor hacia el suelo, ni aislación térmica por dentro. A veces, los patio cover se cierran, y la altura no es suficiente, entonces otro techo debe ser construído arriba para resolver el problema de agregar la aislación térmica.
A veces la legalización no es total si no una parte. Veamos el ejemplo abajo. Aquí tenemos dos trabajos ilegales: los ceiling joists (maderas del cielorraso) han sido quitadas y hubo que agregar soporte extra; la aislación con espuma de Poliestireno no ha sido permitida, dado que el proveedor no tenía su número de reporte de calidad ICC en California, por lo tanto hubo que quitarla y reemplazarla.
La foto abajo muestra un cuarto construído entre la casa y el garage existente. El cuarto es muy bajo, la demolición ilegal, hubo que presentar viga, postes, paredes y fundaciones nuevas. El hogar (fireplace) no es compatible con el Green Code y se demolió.
Las legalizaciones no son exclusivas de las residencias. También los comercios tienen cantidad de alteraciones sin permiso que pueden ser muy peligrosas si están relacionadas con seguridad contra fuego. La foto debajo muestra una pileta de tres compartimientos con un drenaje incorrecto para las normas del departamento de Salud. El trabajo fue rechazado y debió rehacerse.
Debajo, una cocina exterior standard, bajo un techo de madera y sin protección contra fuego. Además, está muy cerca de las líneas divisorias. Es un caso insalvable, a no ser que se provean estrictas protecciones contra fuego. Sin embargo, las distancias a los vecinos (set backs) pueden ser aceptados o no por Planning Department, según las normas de la Ciudad.
Los patio covers sin braces podrían ser ilegales. Los ¨braces¨ son las maderas diagonales que colaboran en las cargas laterales (terremotos). Digo ¨podrían ser¨ porque hay patio covers muy antiguos que se construían así. La ventana es nueva, y podría no ser adecuada para el cálculo de energía Título 24. De ser así, tiene que ser cambiada.
La foto abajo muestra dos construcciones muy cercas entre sí, los aleros no son contra fuego. Imaginen qué peligroso es si una casa se prende fuego. La legalización podría implicar reconstruír la estructura no permitida con el set back obligatorio.
Debajo, una pared dividiendo un garage entre dos unidades de vivienda, una adyacente, otra detrás. Si esa pared no tiene altura total de piso a techo ni protecciones contra fuego, un incendio puede propagarse rápidamente...
Debajo, vemos un cuarto en una casa de los últimos años. Esta construcción es ilegal y el espacio cerrado entre el garage y la vivienda no tiene suficiente iluminación y ventilación para un área habitable.
¿Qué hacer en caso que haya una visita de un inspector, o una noticia de la Ciudad, o ¨Code Enforcement¨?
Primero, hacer una cita con el inspector y ver qué es lo que se requiere. El inspector dejará una nota escrita con una fecha límite para presentar planos o demoler.
Segundo, si Ud no tiene intenciones de demoler, contrate a un profesional que proceda con la legalización. Pague una extensión para permitir más tiempo para preparar planos y cálculos.
Pregunte al profesional acerca de las posibilidades de salvar las estructuras sin permiso. Como puede ver en los ejemplos arriba, no siempre pueden ser rescatadas en su totalidad. Y a veces es más caro reparar, modificar, que construír de cero.
Tercer paso, mantenga contacto con el inspector a cargo y comuníquele los avances. Podría suceder que el inspector desconozca las actualizaciones en el sistema y el estado actual del proceso de plan check.
Si hay gente viviendo bajo estructuras ilegales, negocie un período de tiempo para que se vayan, porque es considerado ¨no seguro¨ para sus vidas. Hable con el inspector para ver posibles fechas.
Al final de la construcción, y teniendo todas inspecciones pasadas y aprobadas, pida un Certificate of Occupancy, comúnmente llamado ¨final de obra¨.
NOTA: las fotos pertenecen a mis archivos personales. Las estructuras mostradas han sido parcialmente demolidas y reparadas.
Este post tiene como objetivo ayudar a los propietarios e inquilinos que no conocen los problemas explicados. Si tiene alguna pregunta, aquí estamos para ayudar.
mbmahiques@gmail.com
