What is a ¨Garage conversion¨ into ADU Accessory Dwelling Unit_

A common problem: the side wall and the eave are very close to the property line. A modification of the eave to be 1 hr fire rate is needed and the 1 hr fire rate assembly for the wall must be proven. Picture from my personal archives. It has been cropped to protect the homeowners' privacy.

"Garage conversion" into ADU or Accessory Dwelling Unit means the conversion of an existing garage into a habitable dwelling. This is permitted in California due to the Bill Senate 1069. For the City of Los Angeles, the link below will help for a better clarification:

https://planning.lacity.org/ordinances/docs/ADU/faq.pdf

Basically, it is established that, given the housing crisis, their high costs (estimated in 2.5% on top of the national average), plus the expensive rents (50% on top of the national average), barriers against the construction of ADU would be eliminated within certain restrictions. Among those restrictions would be maximum percentages of square footage compared to the main unit, maximum square footage allowed, set backs, off street parkings, etc.
This post is referred to general outlines and each property would be restricted by the Zoning code corresponding to its City.

The main question is, can a garage be converted into a dwelling? Yes, even if it is detached or attached to the main house.

There are two important issues:

1. If the garage is not modified and its original square footage (per records) is kept, the set backs (front, rear, side distances to the property lines) stay "as is" no extra off street parking is needed.
2. If the homeowner decides to enlarge the garage, then all restrictions of set backs and off street parkings apply as if it were a brand new second unit. With this being said, there must be verified if the parking spaces and back up clearances fit into the lot.

There are particular cases, like in Carson, where the ADU could be considered a living space for a bachelor, with a basic kitchen, the bathroom could be new inside the ADU or the existing bathrooms inside the main house may be used (in an attached ADU).

One of the main problems I've seen, is that the homeowners consider the garage conversion is just only one floor plan, showing the garage as a dwelling. This is extremely incorrect, for a new conversion or for a legalization of a change of use that was made without a permit. The legalization means to submit plans of new construction for the works that do not have a record, so no permits have been paid for them and they were not subject to inspections.

To pass from an accessory structure like an inhabitable garage to a livable dwelling is object of many considerations. Mostly when the structure is from old times. Obviously, the codes employed E.G. 30 years ago, are not the same than the current ones, which have more safety measurements against fire and earthquakes.
The garage must comply then with construction requisites that must be approved under the current Codes. People who is meant to live inside an ADU has to be safe!.

So, basic plans and calculations needed for the (construction of a) garage conversion into an ADU are the following:

1. Architectural plans: site plan, floor plan, cross sections, electrical and plumbing layout, green code forms, elevations (facades), construction details (walls assemblies, ventilations, LID low impact development, fire rated details, etc), construction notes, roofing, etc.
2. Structural plans and calculations: a garage must not have a ceiling. If originally it had collar ties, then they wont be enough to support the new drywall ceiling. Ceiling joists would be added, and it means new loads to the existing structure. There must be a new foundation below the former garage door, with epoxy connection to the existing foundation. Foundations must be revised. The existing slab concrete must be leveled and a vapor barrier provided. New shearwalls upgrades (walls against earthquakes) should be added.
Depending on the City, the structural plan check could be more or less intensive.
3. Energy calculations and plans: This is Title 24 which applies to heating (and this is an obligation), windows coefficients and hot water.
Some landscape design may be requested as well, like new trees planting, and or planters.

Ceiling insulation inside a garage illegally converted. We should call it out R30 insulation. Ceiling joists were added. Structural calculations will be needed. The picture is from my personal archives. It was cropped to protect the privacy.

The approval process at the City is similar to any new construction, though all departments needed for a new house must be passed (approved). This includes Sanitation as well. As always, construction works must not be commenced until the plans are approved and the permits are paid. They include only one time payment for the School District.
If the conversion is illegal (without a permit), we recommend to ask for an extension to allow time to prepare the plans. Once the permits are paid, inspectors would be called to inspect the works in stages. Some areas must be open to allow access and technical evaluation.

If you have any question, we are here to help you. A consultation to the Planning department of your City would be the first step.

mbmahiques@gmail.com

Qué es ¨Garage conversion¨ en ADU accessory dwelling unit?

Un problema habitual: la cercanía de la pared del garage y el alero hacia el vecino. Una modificación del alero es necesaria y se debe probar que la pared lateral es una hora contra fuego. Foto perteneciente a mis archivos personales. La vista es parcial para proteger la privacidad de los propietarios.

¨Garage conversion" en ADU o Accessory Dwelling Unit, significa la conversión de un garage existente en una unidad de vivienda. Esto se permite en California por la legislación (Bill Senate) 1069. Para la ciudad de Los Angeles, este link ayudará a una mejor comprensión:

https://planning.lacity.org/ordinances/docs/ADU/faq.pdf

Básicamente, se establece que, dada la crisis de vivienda y los altos costos de las mismas en California (estimado en un 2.5% por arriba del promedio nacional), sumado al costo de las rentas (50% por arriba del promedio nacional), se eliminarían (con ciertas restricciones) las barreras para la construcción de ADU. Entre estas restricciones, se encuentran los porcentajes máximos de tamaño con respecto a la vivienda principal, máxima area permitida, set backs, parkings, etc.

Este post se refiere a la generalidad y cada propiedad estará restringida por el código de Zoning correspondiente a la ciudad en cuestión.

La pregunta principal, se puede convertir un garage en vivienda? Sí, tanto si está detached (separado de la casa) o attached (adyacente a la casa). 

Hay dos cuestiones importantes: 

1. Si el garage no se modifica y se respeta su área original (por records), los set backs (distancias de frente, fondo, y lados a la property line o línea divisoria de propiedad) queda como están actualmente y no se necesita proveer extra estacionamiento (parking space) de autos dentro del lote.  

2. Si el dueño decide ampliar el garage, entonces todas las restricciones de set backs y provisión de espacios de estacionamiento aplican como si la unidad fuera nueva. Con lo cual, hay que verificar si entran los autos requeridos y si las maniobras de manejo dan bien.

Hay casos particulares, como en Carson, que la ADU se puede considerar un espacio como estudio de un adolescente, con una cocina básica y el baño puede ser nuevo o se puede usar el de la unidad principal, en caso de una ADU adyacente. 

Uno de los mayores problemas que he encontrado, es que los propietarios consideran que la conversión del garage es un solo plano, simplemente mostrar que se pasa de garage a vivienda. Esto es sumamente incorrecto, ya sea para una nueva conversión o para una legalización de un cambio de uso realizado sin permiso. La legalización implica mostrar planos de obra nueva sobre aquéllos trabajos que no están en records, por lo tanto no se ha pagado permiso sobre ellos ni han estado bajo inspección.

Pasar de un área accesoria como un garage, (inhabitable) a una vivienda (habitable) es objeto de muchas consideraciones, más aún cuando la estructura es de antigua data. Obviamente los códigos empleados por ejemplo, en los años 30 no son los mismos que los actuales, que tienen más medidas de seguridad contra terremotos e incendios.

El garage debe entonces cumplir con cuestiones constructivas que sean aprobadas dentro de los códigos vigentes. Las personas que vivan en la ADU tienen que estar bajo una construcción segura para sus vidas.

Por lo tanto, los planos de conversión de garage a ADU comprenden el siguiente paquete de planos y cálculos de construcción:

1. Planos de arquitectura; site plan (sitio), floor plan (plano), cross sections (cortes constructivos), distribución eléctrica, formas de green code, elevaciones (fachadas), detalles constructivos (ej.nuevas paredes interiores y exteriores de stucco o el material que corresponda), ventilaciones de los techos, nuevo ceiling, artefactos de baños, cocinas, detalles contra fuego, barrera de vapor, LID (Low Impact Development), ventilaciones, etc.

2. Planos y cálculos de estructuras; un garage no debe tener ceiling. Si originalmente tiene collar ties, seguramente no serán suficientes. Habrá que agregar ceiling joists para el cielorraso de drywall, lo que implica una nueva carga a una estructura existente. Nueva fundación donde estaba la puerta del garage, con conexión de epoxy a la fundación existente, revisión de las fundaciones, diseño de cargas laterales contra terremotos (shearwalls), etc. Según la Ciudad, el plan check de estructuras podrá ser más o menos intensivo. La inspección ocular del ingeniero en el sitio de obra para verificar las condiciones existentes es importante, si la construcción es precaria o muy antigua.

4. Cálculo y planos de energía: Llamado Título 24 es para la calefacción (obligatoria), coeficiente de ganancia y pérdida de calor en ventanas, agua caliente.

Algo de landscape, como maceteros, puede ser requerido. 

Aislación dentro de un garage convertido ilegalmente. Habrá que probar que es R30. Los ceiling joists fueron agregados. Requerirá cálculo de estructuras. La foto pertenece a mis archivos personales y fue recortada para proteger la privacidad.

El proceso de aprobación de la Ciudad se asimila a cualquier obra nueva, aunque se deben pasar (aprobar) los mismos departamentos que para una nueva vivienda, incluido el departamento de Sanidad (Sanitation). Como siempre, no se puede comenzar la construcción hasta que los planos hayan sido aprobados y los permisos se hayan pagado. Ésto incluye el pago al school district, que es un sólo pago destinado a las escuelas. 

En caso que las obras sean ilegales, (sin permiso), se recomienda pedir una extensión para que dé tiempo a preparar los planos. Una vez que los permisos se pagaron, se puede llamar a los inspectores, por etapas, para que se evalúe lo construído. Habrá que abrir en algunos sectores para ver la estructura del techo, las fundaciones, etc.

Si tiene preguntas, estamos para ayudarlo. Una consulta al departamento de Planning de su Ciudad es el primer paso.

mbmahiques@gmail.com